Thủ tục sang tên sổ đỏ

Trong quá trình đăng ký biến động trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất là một quá trình mà thường chúng ta thường gọi là “sang tên sổ đỏ”. Quy trình sang tên Sổ đỏ hoặc Sổ hồng là một quá trình quan trọng và cần được thực hiện đúng theo quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Từ việc cấp Giấy chứng nhận mới đến việc ghi chép thông tin chi tiết khi không cấp mới, mọi quá trình đều phải tuân thủ các quy định và đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và hợp pháp.

Căn cứ pháp lý:

• • Luật đất đai năm 2013.
  • Nghị định 91/2019/NĐ-CP nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
  • Thông tư 92/2015/TT-BTC.
  • Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
  • Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Điều kiện sang tên sổ đỏ:

2.1 Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho

• • Có giấy chứng nhận;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyến sử dụng đất khoog bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất;
  • Một số trường hợp cần phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, tặng cho.

2.2 Điều kiện bên mua, tặng cho

• • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
  • Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
  • Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

2.3 Điều kiện sang tên khi được nhận thừa kế

– Chuyển nhượng, thừa kế, và tặng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.(trường hợp này không áp dụng trong các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và hoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013)

– Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, và góp vốn quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất có quyền thực hiện các hành vi cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, và góp vốn quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất được thực hiện các hành vi này sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

• • Nếu nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền thực hiện các hành vi này khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc có nghĩa vụ tài chính đang bị ghi nợ, họ phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền trên (theo khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).

– Đất không có tranh chấp: Quyền thực hiện các hành vi liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng khi đất không có tranh chấp, tức là không có tranh cãi hoặc tranh tụng về quyền sử dụng đất.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Trong trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các hành vi liên quan đến quyền sử dụng đất cho đến khi tình hình kê biên được giải quyết.

– Đang trong thời hạn sử dụng đất: Quyền thực hiện các hành vi liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ áp dụng khi đang trong thời hạn sử dụng đất, tức là thời gian đã được cấp phép sử dụng đất và chưa hết hạn.

Hồ sơ, thủ tục sang tên sổ đỏ

3.1 Hồ sơ, thủ tục sang tên Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho:

Bước 1: Công chứng hợp đồng

Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khoản tiền phải nộp Người khai, nộp khi chuyển nhượng Người khai, nộp khi tặng cho Thời hạn kê khai,

Thuế thu nhập cá nhân Người bán Người nhận tặng cho – Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. – Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

Lệ phí trước bạ Người mua – Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên). Phí thẩm định hồ sơ Người mua.

Lưu ý:

• • Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.
  • Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

Bước 3: Đăng ký biến động – đăng ký sang tên (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng)

Nộp hồ sơ:

• • Đơn đăng ký biến động;
  • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.;
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
  • Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có);
  • Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ.

Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

3.2 Hồ sơ, thủ tục sang tên Trong trường hợp sang tên quyền sử dụng đất khi nhận thừa kế:

Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại văn phòng công chứng hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• • Bản sao công chứng sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế.
  • Bản sao công chứng CMND/hộ chiếu và hộ khẩu của cả người để lại di sản và người thừa kế di sản.
  • Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (nếu có) trong trường hợp giao dịch được thực hiện thông qua người đại diện.
  • Bản sao công chứng giấy chứng tử của người để lại di sản.
  • Bản sao công chứng di chúc nếu có.
  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của người để lại di sản (bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp).

Bước 2: Đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân sau khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại văn phòng công chứng Quy trình đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau:

• • Người thừa kế (cá nhân) hoặc tổ chức nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (đối với cá nhân) hoặc cấp tỉnh (đối với tổ chức)
  • Nếu người thừa kế không có di chúc hoặc bản án, họ cần thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc nhận chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại văn phòng công chứng. Trong trường hợp có tranh chấp, tranh chấp phải được giải quyết trước khi tiến hành đăng ký.
  • Nộp thuế theo thông báo của cơ quan thuế và nộp biên lai thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Bước 3: Hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Để hoàn tất quá trình đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, người thừa kế cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

• • Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
  • Các giấy tờ liên quan đến thừa kế như di chúc, văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng của nhà nước).
  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản.
  • Bản sao công chứng giấy khai sinh của người thừa kế và của người đã qua đời để làm cơ sở miễn nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).
  • Bản sao công chứng giấy chứng tử.
  • Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Chi phí sang tên sổ đỏ

Thuế thu nhập cá nhân:

Mức thuế phải nộp:

• • Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
  • Trừ trường hợp được miễn và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC

Lệ phí trước bạ:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

• • Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

• • Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên: Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.

Quy trình làm việc sang tên sổ đỏ

Công ty TNHH M&A LAW cung cấp dịch vụ trọn gói thủ tục sang tên sổ đỏ đảm bảo theo quy định của pháp luật, phạm vi công việc của chúng tôi bao gồm:

• • Tư vấn toàn diện về thủ tục sang tên sổ đỏ;
  • Hướng dẫn quý khách hàng hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật;
  • Liên kết với văn phòng công chứng cho quý khách hàng thủ tục nhanh gọn nhất;
  • Đại diện quý khách hàng nộp hồ sơ tại sơ quan nhà nước, xử lý các vấn đề phát sinh (nếu có);
  • Nhận kết quả và bàn giao tận tay đến khách hàng.

Trên đây là tư vấn của Công ty TNHH M&A LAW. Mọi thắc mắc cần được tư vấn hoặc yêu cầu hỗ trợ thực hiện vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0964 876 763 để được tư vấn hỗ trợ